自分でアパートを販売するには？ 販売アパートの税。 仲介なしで不動産の売却

仲介せずに不動産販売機会かどうか？ この質問に答えるためには、不動産所有者が彼に回す理由を理解することが必要です。 代理店のサービスに頼る、多くの人が誤ってそれはそれで買ったマンションのための完全な責任を取ることを考えています。 調停サービスへこの理由の頼みの綱は意味がありません。 仲介者 - 売買契約の法則によると、買い手と売り手、および財産の局を締結しています。 それは一切の責任と義務を負いません。 これは、必ずクライアントと代理店との間のサービス契約に規定されています。 せいぜい、それは手続における売り手の利益を代表することができます。

多くの人々は不測の状況や詐欺を回避するために、仲介のサービスを使用しています。 トランザクションのすべての段階で、すなわち脅威と繊細、自分でアパートを販売する方法を知って、私たちは最高の身を守ることができますし、代理店の助けを借りずに行うこと。

不動産業者は非常に高い専門家報酬、ハードワークを行っています。 しかし、お金を節約するために努力をして喜んで人々の大部分は、まだ仲介のサービスを使用しています。 一つの理由 - 彼らは不動産業者なしでマンションを販売する方法がわかりません。 マンションの購入の手続きのすべての段階を確認した後、あなたは安全に介さずに行うことができます。

最初のステップ：どのように評価するためにマンションを販売すると表示を手配

どのように自分でマンションを販売する、とどこから始めれば？ トランザクションの前に任意の不動産売却の最初の3つのステップを経ることが必要です。

1. まず第一に、あなたは適切にマンションの価格を設定する必要があります。 これを行うには、同様の性質のための提案を検討します。 状態、地域、場所、その他：広告新聞の助けを借りて、インターネットは、およそ同様のパラメータを持つ都市の同じ領域にあるマンションの販売のための広告を検索します。 あなたは、いくつかの同様のオプションを鳴らすことができ、より多くのすべての詳細を明確にし、マンションが販売されているどのくらい依頼します。 コストをシェーピングすることは買い手が交渉できることを考慮すべきです。 通常、交渉は希望価格の5％までです。
2. アパートのおおよそのコストを確立した、それは潜在的な買い手の増加の注目を集める必要があります。 人気の高い広告出版、無料の新聞に広告を配置Webページに投稿し、情報を持つ特殊なボード上に貼り付けることが必要です。 広告を簡単にアパート、および携帯電話の連絡先に関するすべての情報が含まれている必要があります。 潜在的な買い手は、クロックの周りに呼び出すことはありませんように、あなたが呼び出すために一定の時間を指定することができます。 広告ができるだけ頻繁に更新する必要があります。
3. この段階ではマンション自体、有益な助言を販売する方法に関心のあるすべての売り手、そして特に女性、。 顧客を訪問するために慎重に扱われるべきです。

• 日中任命する出会い、それが一日で優れています。
• 会議でも、それはおなじみの誰かと一緒に望ましいです。
• 著名な場所から貴重品やお金を取り除きます。
• 、取引にのみ写しを、元の文書を表示しません。

預金の領収書

広告を取り除くために急いでする必要はありません、突然、男は彼の心を変更していない、と売り手は潜在的な顧客を失うことになります。 価格に同意した後、前払いをするために買い手を提供する必要があります。 自分の取引に従事し、不動産業者なしでマンションを販売する方法を学習している人は、あなたが知っている必要があります - 合法的にこの時間は異なる方法で配置することができます（事前の領収書）事前の合意を書いたり、事前に予備的合意を作ること。 売買契約の利便性とセキュリティのために売られたオブジェクトと前払い条件の完全な説明を行う必要があります。 そして、トランザクションの障害が発生した場合の買い手はまだや罰則を返済する義務されます。

どのように売買契約がありますか？

このプロセスの主要なステップは、 - 取引のスケジュールされた時間の前に2〜3日で準備ができているはず売買契約を、作るために右です。 公証または書かれたシンプルな（PPF）：文書の形式を選択してください。 登録の両方のタイプは、同じ法的効力を持っています。 しかし、あなたが契約書の法律の下で、この場合にはそれを知っている必要があります、独立して住宅ローンでマンションを販売する方法を学習している者のみが公証人によって実行されなければなりません。

より経済的で、費用は約50-70ドル - PPF契約を起草。 公証人公証フォーム文書はまた、販売量の追加の割合を取るとき。 もちろん、デザインのこのタイプのコストがはるかに高価な費用がかかりますので、あなたは契約の公証形式ずに選択して、余分な現金を費やす必要はありません。

PPD-契約は独自に作成、または弁護士から助けを求めることができます。 いずれにせよ、あなたは慎重に不動産の売買契約を検討し、慎重に各彼のポイントをチェックする必要があります。

• （名前とパスポートの詳細）を販売している誰もが、
• 住所や契約に関するお問い合わせBTIに定める基本的なパラメータに完全に準拠 - 番号f 11Aとピアノの番号22A;
• 売却の条件、アパートや相互集落の形の価格。
• 正しくタイトルの契約文書に記載。
• アパートのリリースのための時間と、それから、登録者を抽出するには、原則として、14日です。

売買契約の登録

相互和解への最も簡単で安全な方法 - セーフティボックス。 中立地帯に位置して、安全な銀行でそれを開くことをお勧めします。 デポジットボックスは売り手がすぐに必要なすべての書類の登録後にお金を受け取ることが保証されます。

お金は細胞バンクに置かれたら、連邦国家登録のためのサービス（FSGRKK）の署名と、不動産の売買契約を持っており、以下の文書の登録を渡す必要があります：

• タイトルドキュメント （販売契約、相続の証明書だけでなく、所有者の権利の他の証拠）販売のアパートへ。
• 専門家BTIから取得した地籍パスポートのアパート。
• オリジナルや家からの抽出物中の金融口座（AKC）のコピー;
• ;元の参照は、F 22A（オプション）、およびF№11A（必要に応じて）BTIで得を№します
• トランザクションのすべての当事者のパスポートのコピー。
• アパート自体を販売する方法を研究した女性のために、あなたはそれがアパートで、男性のために、夫の同意を取ることを知っている必要があります - 彼の妻の同意を。
• 子どもたちが存在する場合、いくつかのケースでは、後見の許可が必要です。
• とき共同アパート（部屋の残りの部分が民営化されていない場合）、隣人は免除（彼らは他の部屋の所有者である場合）、または街を必要とします。
• 登録（出産、死亡など）の担当官の裁量で他の文書。

レジストラは、文書を受け入れるようにした場合、それはすべてが嗅ぎまでであることを意味します。 役員は、文書を受け入れ、あなたがピックアップする必要があり、時間を手配するために領収書を提供します。 一般的なルールとして、文書FSGRKKは二週間の平均値を記録し、その後、買い手と売り手は、販売の登録文書を発行しました。 双方は、慎重にタイプミスやエラーのための最終的な契約をチェックする必要があります。 すべてが順調であれば、売主、買主は、キーに取得する必要があり セーフティボックス。

なぜあなたは、転送行為が必要なのでしょうか？

アパートの解放は、売買契約に定める取り決めに従って行われます。 転送の行為は - これは、任意の形式でトランザクション中に策定され、重要な文書です。 これは、マンションの状態について詳しく説明します。 時々売買契約は、それに代わるものが、それは別の紙を作成する方が良いでしょう。 あなたはもちろん、達成することができ、口頭の合意が、自分自身を守るために合理的です。 不動産業者なしでマンションを販売する方法を学習している売り手のための重要なポイント：まだプロパティの物理的な条件のために移転証書に署名していないが、売り手（洪水、火災、盗難）に対応し、ユーティリティを支払います。

いくつかのケースでは、税が支払われていますか？

必要に応じて販売アパートのための税を支払うかどうかの問題に興味を持ってすべてのベンダー。 法律で重要な問題があります。

• 人はアパートを所有している場合、それは所有者に販売される場合、税法の第217条のパラグラフ17.1の下で課税を免除されているが、それでも確定申告のヌルを提出する必要が3年以上持っていました。
• 売り手が3年未満の住宅を所有していたとき、税法の第220条の第1項によると、所有者はその裁量で選択したスキームの計算量の13％の税を支払う義務があります。

税を計算するための2つの式：

• フォーミュラ1：買収の費用を控除するマンションの販売のための利益。
• 式2：干潟の販売量に百万ルーブルを奪います。

問題の関係者は「どのように、自分でアパートを販売する」と立法のすべての詳細を知らない、いくつかの有用な情報便利：

1. アパートは現在、販売上の価格で取得、または税の額が負になるので、何も支払わないように、最初の計算式を使用することをお勧めしていた場合。 例えば、所有者は200万ルーブルのために、2年前にマンションを買って、そして今、180万ルーブルのために販売されている。、そして、180万ルーブルで。 - 200万ルーブル。 = -0200000ルーブル。 - 税の損失は支払われません。
2. アパートはほぼ自由に（相続、供与によって）行った場合には、第2の計算式を取ることが合理的です。
3. その販売者の登録の場所で税務申告を提出する税法の条229の第1項によると、売却後の翌年の4月30日にどのような場合に必要です。 推定非ゼロ税は7月15日までに支払わなければなりません。

代理人によるマンションの販売

住宅の販売のための十分な時間のかかるプロセスがある場合は、多くの場合、委任状を描きます。 いくつかの所有者が1人の財産を所有する場合例えば、それは合理的な解決策になります。 すべての所有者が少ない忙しい人で、取引に関連するすべての事項を行います。そのような場合での販売のためのアパートは、次のように行われます。 かかわらず、非常に重要なポイントを持っている弁護士の力を引き出すための理由の：トラブルやホームレスを避けるために、明らかに受託者の権限を定義する必要があります。

非常に深刻かつ包括委任状に接近しておきます。 それはそれを販売し、自分でお金を得るために、例えば、財産を扱うのいずれかの種類を実行し、その裁量で、それを処分する受託を可能にします。 包括委任状は、彼だけがそのような重要なドキュメントタイプの署名の目的を認識している方法については、元本を慎重に検証した後、公証人によって発行されます。

顧客は確保したいと販売ポイントの取引家主に確認するための契約に入る必要とするときに機会があります。 そして、プロキシでマンションを売ることは売却取引の妥当性について、唯一の公証人によって書かれた本人の陳述、後に可能です。

受託者のサービスを使用する必要はもはや現在でない場合は、委任状も、その満了の日前に取り消すことができます。 公証人のデータの商工会議所の情報をデータベースに記録失効に関するデータ。

子供が住んでいる販売用フラット

ほぼすべての家族が子供を持っています。 したがって、両親、売り手は非常に関連した質問について：「そして、この場合は、 ？アパートを販売する方法」 子供と侮れない、そしてどのような場合にはその利益を侵害しない、または不動産の売却には問題があります。 彼らは、後見を見ています。 売却の取引の手順は、2つの種類は次のとおりです。子供がアパートや財産の株式の所有者に登録されています。

アートの条項の下で。 唯一の法定代理人の同意を得て民法の少年と未成年の子供の26、28は、プロパティが関与している場合も含め、トランザクションの厳密な指定された範囲を、作る機会を持っています。 未成年が登録されているが、所有者ではないとした家を売る、それが後見機関の許可なしに可能です。 例外は、親の介護のか、後見の下に奪わ子です。 このような状況では、特別な許可は、サービスを保管するために必要とされます。 一度に同じ地域での放電時の子供は、あなたが他に登録しなければならないため、いずれの場合も、マンションの売却前に、子供のための居住の新しい場所を見つける必要があります。 この新しいハウジングと同じか、より広い領域で、同様の生活条件とする必要があります。 マイナーな権利は何も違反していなかった場合には、なりませんマンションの販売に問題はありません。

子供の場合-アパートの所有者は、適切な同意当局が後見と親権が必要です。 これは、財産の売却の前に、事前に注意を払う必要があります。 未成年の子供の登記の場所で後見機関に連絡し、それが可能な特定のケースの特性に応じて、マンションを販売しているかどうかを調べる必要があります。 トランザクションは、法律によって提供されている場合は、販売承認の準備ができて何時間枠で見つける必要があり、必要な証明書を収集します。 その後、あなたは子供なしで売買文書、売り手を作るとき、（彼が14歳以上だったとき）（14歳未満の場合）、または彼とは、記入してアプリケーションに署名するための信託統治と後見の体に来ます。 （夫婦が離婚した場合でも、配偶者、）は、第2の保護者も同意を与えるために存在しなければなりません。 その後、任命の日に、あなたは準備ができて解決策を得ることができます。

例外的な場合：

• あなたが別の場所に移動するに関連して、居住地を変更する予定がある場合は、そのトランザクションは、管理組織の許可を得てのみ可能である、とアパートを受け取った金額はマイナーの銀行口座に転送されます。 親は子のプロパティに新しい住宅と同様のシェアの実行を購入するための販売の日から3ヶ月を与えられています。 それ以外の場合は後見当局は、売買契約を解除する権利を留保します。
• あなたは海外に永住へ移動するとOVIRから特定の文書の組織のガーディアンのリストに提出しなければなりません。
• あなたは新しい家を建てる場合は、後見の同意を得るためには、建設の最終段階である必要があります。 マイナーは、一時的に（友人、親戚）を登録する場所が必要です。 後見機関への許可を申請する際、子供のシェアを反映した開発会社との契約をもたらしました。

民営マンションのオプション販売

民営化住宅の最も簡単なオプション販売は - 1人のバイヤーにその全体でそれを販売する、および利益は、それぞれの割合に応じて分割します。 オーナーの一人が他の所有者からのすべての残りの株式を買い戻すことも可能です。 それはシンプルだし、標準のトランザクションスキーム。 しかし、多くの場合は、所有者の一つは販売からに拒否していることです。 この場合に民営マンションを販売するには？ これは、すべての財産を分割する方法によって異なります。

アパートはメーターでの部分に分かれている場合は、まず、所望の大きさとその販売エリアの値を指定して、販売の公証通知を書き込み、および所有者の残りの部分に書留郵便でそれを送信する必要があります。 アートに従いました。 民法の250は、彼らが他の買い手よりも有利です。 30日以内ならば他の所有者は、購入の合否に芸術のことを応答しませんでした。 民法の250、あなたは他の人に共同アパートでその株式を売却する権利を活用することができます。

アパートは割合に分割されている場合には、願望なしに他の人にそれを販売することは不可能ですが、あなたは裁判所に行く、その共有のための自主的または無意識のお金を得ることができます。

民営住宅未成年の子供がシェアを持っている場合は、マンションを販売して受信許可後見体を有することも可能です。

寄付さアパートの販売

寄付の証明書を持っている人は、その裁量で財産を処分することができます。 所有者は、彼が唯一の所有者であったに寄付さアパートを販売したい場合は、販売は一般的な標準の方式で行われます。 プロパティのためのお金を受け取った後、売り手は税を支払う必要があります。 適切かつ収益性の高い税金の計算式を選択するためにどのように、我々は、上記と考えられてきました。

贈り物は割合にまたはメートルで割ってアパートのシェアを、受信した場合、販売方式は、セクションで説明したものと同様である、「民営マンションの売却の可能性。」

住宅ローンでの販売アパート

住宅ローンのプロパティとの契約を伴ういくつかの障害にもかかわらず、住宅ローンのリアルにマンションを販売します。 いくつかの方法でこの操作を実行するには：

1. 途中で貯蓄とそれを返済、ローンを閉じる、または買い手が同意すれば、進歩のためには、彼から受け取りました。
2. あなたは信用の負債の前返済せずにマンションを販売することができます。 これを行うには、銀行へのステートメントを記述し、承認を待つ必要があります。 売却はローンの早期閉鎖にモラトリアムの期間中に発生した場合、彼は拒否することができます。 銀行は同意するが、トランザクションへの参加を主張するなら、それは2つの銀行ボックスを開く：最初の購入者がローン返済額、第二配置 - 残りの違いを。 プロパティの負担を除去した後、購入および販売を作っています。 この場合は、不動産業者のないアパートのも、販売は、細胞およびサポートを開くために銀行に手数料を支払わなければなりません。
3. 貸し手がローンの事前の返済せずに売却することに同意し、トランザクションに参加することに同意しなかった場合、予備的な売買文書に入力する必要があります。 その後、買い手の資金から受け取った融資のために支払った、所有者が解禁に文書を受信し、企業家に行きます。 さらに、売り手は公証人で取引を終了します。
4. あなたは、クレジットと一緒にアパートを販売することができます。 買い手は、銀行への支払を確認し、必要なすべての書類を提出しなければならない、と彼はすでに借り手の代替バージョンの問題を決めていました。 正の決定は、財産権、不動産を再構築し、住宅ローンであり、そして売り手が売却マンションの価値と債権者の参加なしに債務の残りの部分との間の差異を受信する場合。

結論

子供、住宅ローン、ギフト - - お金の合計を取得するために価格を設定することで、トランザクションのすべてのステップを知って、不動産業者の助けなしで販売することができ民営化、その所有者1：それは別のアパートがあることが判明しました。 プロセスの危険性と複雑さのアイデアを持つとの契約に努力と多くの時間を入れて、あなた自身のアパートを販売することができます。