比較アプローチ。 不動産の価値を決定するための方法

不動産鑑定評価業務の分野で世界を実際には3つのアプローチを使用しました。

• 比較や市場。
• 高価な;
• 収益性の高いです。

方法の選択は、特定の周りに開発した評価の対象と実際の状況に依存不動産の種類。 しかし、最も信頼性の高い方法は、まだ評価額を決定する上での比較アプローチと考えられています。

比較評価の基本原則

比較アプローチ - プロパティの市場価値を決定するための技術のセット。 類似したオブジェクトと比較して推定しプロパティ。

以下の原則に基づいて、評価の根拠：

• 需要と供給。 これらの2つの指標が不可分にリンクされている、提案の限られた数は、特定の需要、そして逆に、より多くの申し出、少ない需要を発生させます。
• 代入。 どちらも買い手があれば同様の特性を持つプロパティは、価値があまり高い価格を支払うません。

市場価値の概念は、均衡価格の概念とほぼ同じです。 均衡価格は - 定量的特性と比較されるプロジェクトの供給と需要を決定するプライシングファクタのセットです。

比較対象の選択のための主な基準は、不動産の価値を決定するために

比較分析において考慮される要素を、多数、およびそれらの組み合わせが無限にほぼ等しいです。 したがって、価格に直接影響を与える要因の特定の数に制限分析。

要素を比較します。 右のように

任意の負担や隷属は、推定されたオブジェクトのコストの低減につながります。 これは、所有権のいずれかの制限である - 価格を削減することです。 オブジェクトは同等のオブジェクトと比較して推定されている場合は欠点を持っていない、価格は、逆に、増加します。

土地の地役権の利用可能性について - だけ降圧要因ではありません。 値を評価するには、非常に重要である土地やリースする権利、永久使用の所有権を転送します。 最後の2つのルールが要因を下げるに適用されます。 それは土地がさらにそれに対処するために一定の制限を持っているかどうか、非常に重要です。

販売条件

評価されたオブジェクトが本当に販売の独特な特徴を持っている場合、このような条件は、考慮されています。

低下の要因がある破産を含むように対象不動産市場の露光時間は確かに同様のオブジェクトと比較して減少しているので、急いで売り手は、売買取引を行います。

重要な影響の評価と関連の通信、パートナーシップが、これらのリスクを評価することは困難です。

買い手と売り手がリースの関係に関連しており、税金の支払いを節約するために、それらの間に売買契約を締結することを計画している場合は、当然のことながら、推定コストは低くなります。 この場合、動機、1 - 取引の当事者が他の非市場関係によって接続されているように、そのため、売り手は実際にバイヤーに適しています。 このような状況では、トランザクションはオプションの条件になります。

住宅用不動産の評価額を増やすためには、インフラ整備のための国庫補助金を受けての見通しを持って来ることができます。 疑惑の優遇融資の大きさは、補助金と市場貸付の差から決定されます。

市況

同様の特性と専門家のための市場価格との間に有意な差がある場合はマイナス側に使用することができます。

評価する際に機能を変更することも、需給への影響として、考慮に入れることができます。

サイトの場所不動産

（土地）物理的な要因

土地の評価に比較アプローチは、オブジェクトプロパティの特性を収集することを含みます。

• サイズ;
• 形状;
• 地質学;
• 地形;
• 準備のレベル、すなわち凹凸が除去されているかどうか、クリアランド植生かどうか、です。
• 品質指標 土壌。

最も注目すべきは、丘や斜面、岩や溝の存在または非存在です。 重要なことは、地球のいくつかの運搬能力、その強度、地下水の存在。 ミネラルが発生する可能性についての情報がある場合には、非常に重要です。 情報が確認された場合、土地は将来的に負担が必要となります。

オブジェクトの一般的な特性を評価します

市場の比較アプローチ - 施設のコストを増大させる特性の研究。 これらは、次のとおりです。

• 建物または施設のサイズ。
• 高層ビル。
• 及び付帯設備の存在領域と、
• 天井の高さ。

重要な、より近代的で、より信頼性の高い建物を建て、そこから材料、それは、財産のより高い値ではあります。 最後になりましたが、コストや建物の全体的な外観、修理、簡単なエントリが存在します。 庭から入力した場合、それは降圧要因となります。

メンテナンスの欠如-修正する機会である 評価レポートを。 この計算では考慮に建設または修復に使用される投資から得られる利益を取って、修理や復旧作業のコストの値になっています。

経済力

不動産での比較アプローチ - それは考慮に動作中のエネルギー資源で可能な節約を取っています。 ユーティリティのコストで一定の増加は、人々は常に代替エネルギー源の節約と使用について考えます。

オブジェクトは、更に、リースのために取得された場合、特に、この因子は、重要です。 不動産の賃貸からの当期純利益の資本のリターンの大きさより小さく、建物や部屋の操作に使用される経費に対する収入の割合が大きくなります。

このカテゴリには、熱損失イベントが開催されている最小化するかどうか、メーターの有無を測定するために適用されます。

その他の指標

評価は、サービスの要素の有無を考慮することを含みます。 最も単純な例 - エレベーター家の中かどうかがある場合。 通信の完全または部分的な不在の存在は、より多くのローカル・システムに接続されています。 あまりにも多くの欠点場合は、補正が下向きに行われます。 不動産の評価は、指標のさまざまなまだ保持されています。

和解の段階

すべての計算は、同様の不動産取引と最近行わに関するオープンソース情報の比較アプローチに基づいています。

評価の手順：

1. 最近販売された比較対象を識別し、特定の不動産部門で同様の提案の研究、。
2. 収集した情報を個別に分析され、各センテンスを推定不動産プロパティと比較されます。
3. アイソレーションプライシング特性、評価報告書の改正。

調整後の価格と比較アプローチの最終値の推定値の調整。

メリットの比較アプローチ

まず第一に、この方法は、典型的な買い手と売り手の意見を反映させることが可能となります。

評価は、アカウントの財務状況の変化、さらにはインフレを考慮して、現在の価格に反映されます。 評価は、常に静的に接地されています。

特定のプロパティを評価するために、不動産市場のすべてが、唯一の同様のオブジェクトを学習する必要はありません。 この技術は信頼性の高い結果で、非常に簡単です。

...と短所

• 実際の価格を確立することは非常に困難です。
• 不動産市場の活性および安定性への依存を完了します。
• 同様のオブジェクトは、売上高の面でかなり異なるデータ調和の複雑さ、。

結論

不動産の評価における比較アプローチの本質は、買い手と売り手の両方を理解しています。 技術は、当事者が不動産市場を調査し、それらが失われないことを確認することができます。 評価は、すでに完了した取引に基づいて、または他の売り手を提供していますすることができます。 いずれの場合においても、比較方法 - 体系と類似の性質のデータの比較。 比較のために同様の項目の選択は、アカウントに、このような担保差し押さえ、地域レベルでの法律や規制の変更、またはローン契約、強制の要素の存在に違反した場合の脅威などの特別なまたは異常の要因を、取ったことを主なもの。