新しい建物のアパートの割り当て - それは何ですか？ 譲渡契約に基づく新しい住宅取得の長所と短所

不動産市場に投資する最も一般的な方法の1つは、 新しい建物にアパートを割り当てることです。 それは誰もが理解しているわけではない、そしてしばしば初心者はそれを混乱させたくないということです。 統計によると、建設中の全住宅のほぼ5分の1がこの計画の下で売却されている。 これらの取引の主なメリットとデメリットは何ですか？ バイヤーのリスクは何ですか？

新しい建物にアパートを譲渡する：それは何ですか？

譲渡は、第三者に不動産を受け取る権利の移転のための契約です。 この取引は、住宅の敷地内の敷地内の書類がまだ存在しない州の手続まで可能である。 建設会社から新しい家で住宅を購入した投資家は、所有権を別の個人に有料で移します。 通常、投資家は、新しい建物に投資された資金の利益の10〜90％を取引から受け取ります。 共有建設 の新しい参加者は、義務と権利も開発者に移転される。

新しい建物に アパートの所有権を 割り当てることは、2つの方法で行うことができます。

• DMの契約の下で（売り手はデベロッパーとバイヤーのファンドに借金を返済しますが、その取引は1つの財産で数回行うことができます）。
• 予備契約（義務的な国家登録の対象ではなく、将来的に取引を行うために売り手と買い手の権利を修正する）。

資金の支払いは、当事者の合意による。

新しい建物のアパートを割当によって売る方法：ステージ

割当契約は4つの段階に分かれています。

1.ビルダーの文書がチェックされます。

• 会社チャーター
• 構成契約。
• 連邦税務署における州の登録と登録の証明書;
• 建設の許可。
• プロジェクト宣言。
• ファイナンスを確認する書類。

2.売り手は、不動産を開発者に売却する意思を報告し、その後、書面で同意を得なければならない。また、会社に金銭的義務がないことを確認する書類もある。 また、不動産の売却、信用機関からの許可（住宅を住宅ローンで購入した場合）、住居登録簿からの抽出のために、配偶者から公証人の同意を得る必要があります。 購入者は配偶者の公証を受け、抵当権を取らなければならず、銀行に住宅ローン（住宅ローンあり）の提供に関する合意が必要です。

3.譲許契約書自体が作成されます。 開発者から、不動産オフィスや弁護士から作成することができます。

4. Rosreestrの下位区分に譲渡契約の状態登録があります。

住宅ローンを割り当てることは可能ですか？

現行のロシアの法律では、新しいビルのアパートの割り当てとモーゲージが可能であると述べています。 これを行うには、売り手は、買い手に金銭的義務を完全に移転するので、信用機関の書面による同意を得る必要があります。 したがって、買い手は、融資契約のすべての条件を履行することを約束します。 この段階では、銀行が自らの裁量で変更を加える権利があるため、住宅ローン契約を慎重に検討する必要があります。

税金

税法によると、新しい建物にアパートを譲渡した後、売り手は13％の税金を支払う必要があります。 減価償却は、金銭の収益と住宅の初期費用の差額である利益の額から行われます。 これを行うために、売り手は税務検査部門に3NDFLの形式で申告書を提出します。

たとえば、マンションを1,000,000株購入し、割当契約で2,000,000円で売却した場合、税額控除額は130,000になります。

バイヤーが不動産の購入のための税金控除を受けたいと思ったら、彼は税金の支払いの領収書を売り手に頼む必要があります。

長所

売り手とバイヤーの両方は、新しい建物内のアパートの割り当てから利益を得る。 このメリットは何ですか？

売り手は売却から利益を受けます。 同時に、そのサイズは当初封入量よりも何倍も大きくなる可能性があります。

バイヤーにとってのメリット：

• 完成した住宅に比べて低コスト。
• 個々の計画の可能性。
• 法的に清潔なアパートを取得します。

短所

新しいビルの マンションへの権利 の 割り当てが 不動産市場で最も人気のある取引の1つであるという事実にもかかわらず、それは依然として危険な企業である。 主なリスクには以下のものがあります。

• 建設会社の破産
• 譲許契約の解除。
• ダブルセールス。
• 売り手は、割り当ての開発者に通知しません。

これらの点をより詳細に分析してみましょう。

建設会社の破産

DDUの国家登録の時点から執行に移された時点で、株主は権利を不動産に移転する権利を有します。 割り当ての主な理由は、開発者が品質基準を守らず、建設が延期されることです。 原則として、このような状況は開発者の破産により形成される。

元の株主が新しい建物の住宅権を移譲した後、DDUの新しい参加者の責任は専ら開発者によって負担される。 開発者がDDUに違反し、DDUに課された義務を履行しない場合、譲渡契約の終了は不可能です。 新株主はすでに開発者と直接訴訟を起こすことになります。

工事の初期参加者は、保証を受けた場合にのみ、契約に基づく開発者の行動に対して責任を負うことがあります。 保釈との取引は非常にまれです。

譲許契約の解除

新築のアパートを購入する際の譲渡は、現在の法律の規範と 共有建設 への 参加 契約と矛盾してはいけません 。 当事者間の合意は、以下の状況では重要ではないと認識される可能性があります。

• 元の株主は、開発者と銀行に対する金銭的義務を履行しなかった。
• 建設会社からの書面による同意はなかった。
• クレジット・ファンドを使用して住宅を購入した場合、銀行の書面による許可は受けられませんでした。

上記の項目のうち少なくとも1つがある場合、譲受人契約は無効です。 民法第390条によれば、無効な契約の締結に対する責任は、DDUの最初の参加者に完全に帰属します。 彼は、彼に移転された金銭を完全に払うだけでなく、金銭を払い、欺かれた共同投資家が負う損失を払い戻す義務があります。

ダブルセール

2011年には、すべてのDDUが強制的に国家登録を受けるという決議が採択された。 残念ながら、共同建設の分野におけるロシアの法律は完全ではありません。 特に建設中の住宅におけるアパートの二重販売のリスクは除外されていません。

実際には、不道徳な売り手が複数の買い手と同時に契約を結んでいるケースがよくあります。 これは、Rosreestrでの登録が前提条件ではない事前販売契約が締結されているためです。 所有権は、最初に売り手と契約を結んだ譲受人によって裁判所で認められます。 売り手にお金を移すことは、DDUの国家登録後にのみ行われます。

売り手は開発者に通知しなかった

売り手はアパートの売却のために開発者からの書面による同意を受けなければなりません。 さもなければ、新しい株主は、DDUの解約まで開発者からの損失を回収する可能性の欠如を含む、このリスクに関連する損失を被るでしょう。

例えば、裁判所の新しい株主が、建設会社から、対象の操業の遅延のためのペナルティを回収したい場合、彼は拒否されます。

司法手続における契約の争奪

裁判所の決定により、個人および法人は破産宣告または破産宣告されることがあります。 この場合、不動産の購入および取得に関連するすべての取引は、2つのケースで重要ではないと認識されます。

• 販売契約が故意に控えめな価格を示す場合。
• この取引は倒産手続の開始12ヵ月前に行われた。

司法上の慣習では、同一施設が数回の契約の下で数回販売されるケースは珍しくありません。 その後、新規建設参加者は購入した不動産を支払う。 元の株主は倒産手続きを開始し、その取引は無効と宣言されます。 したがって、新しい株主は、大切な居住スペースだけでなく、アパートに費やされた金銭も残していません。

シングルトランスファーセンター

サンクトペテルブルクとレニングラード地域には、ユニファイドエージェンシーがあります.Unified Transfer Centerです。 新築のアパートは、二次住宅よりも潜在的なバイヤーにとって魅力的です。 さらに、割り当てはかなり複雑で時間のかかるプロセスであり、立法基準の明確な知識が必要です。

センターのスペシャリストは、譲許契約に基づく取引で豊富な経験を持っています。 また、代理店には実績のある不動産のデータベースがあり、法的に純粋な取引を保証しています。

最も危険な、最も手頃な価格のタイプの不動産取得の1つは、新しい建物にアパートを割り当てることです。 これはどういう意味ですか？ 移転とは、財産を株主から第三者に移転する権利の移転を意味します。 このタイプのトランザクションには否定できない利点がありますが、多くの重大な欠点もあります。 将来不動産に関する問題を避けるためには、有資格弁護士に取引サポートを委託する必要があります。 ロシアでは、そのような問題を扱う専門機関は、ユナイテッド・センター（United Center for Assignment）です。